in

Il numero dei mutui è in calo, ma è davvero legato all’aumento dei tassi di interesse?

I tassi di mutuo stanno aumentando, e veloce! In ogni caso è questo il grido d’allarme dei broker ipotecari che, sulla base delle nuove scale delle banche per il mese di maggio, vedono una tendenza al rialzo sempre più forte. VousFinancer punta ora a un tasso medio dell’1,5% su un prestito a 20 anni (una durata che rappresenta più della metà dei suoi prestiti) e l’Unità di finanziamento centrale è preoccupata per i costi del credito in fuga, in aumento di oltre il 20% rispetto a marzo e oltre il 50% da gennaio.

La mossa è reale e ampiamente prevedibile. Le aspettative di inflazione sono più elevate ei mercati stanno subendo uno shock dei tassi di interesse, con un’obbligazione equivalente al Tesoro a 10 anni che guadagna 120 punti base in tre mesi. Questo titolo di Stato francese ha addirittura superato la soglia dell’1,5% qualche giorno fa. Le banche dovrebbero tenerne conto ed essere vigili quando mostrano le loro condizioni di credito.

Un aumento limitato del tasso

Resta il fatto che il rialzo dei tassi di interesse è contenuto, se non moderato (soprattutto per quanto riguarda l’inflazione). Secondo i dati della Banque de France pubblicati giovedì scorso, i tassi medi (escluse assicurazioni e garanzie) erano dell’1,17% ad aprile, rispetto all’1,1% di dicembre, con un aumento di 7 punti base. L’Osservatorio Crédit Logement/CSA segnala un aumento di 21 punti base da dicembre, con una marcata accelerazione a marzo e aprile (17 punti base contro i 4 di gennaio e febbraio). E indica che riguarda tutte le categorie di mutuatari e scadenze.

L’opinione generale è che questo aumento continuerà. Ma rimarrà misurato, se non altro a causa dell’effetto soffitto del tasso di usura.

“Siamo in un periodo abbastanza difficile da prevedere perché siamo chiaramente in un periodo di inversione dei tassi di interesse. I tassi rimangono bassi, ma c’è una pressione al rialzo. Ma in ogni caso i tassi non possono salire molto velocemente perché le banche sono obbligate a rispettare il tasso di usura che è corrosivo, sia al rialzo che al ribasso”ha sottolineato Philippe Brassac, amministratore delegato di Crédit Agricole SA, durante la presentazione dei risultati del gruppo all’inizio di maggio.

Designare il tasso percentuale annuo massimo (TAEG) al quale le banche e altri istituti di credito possono prendere in prestito denaro, il tasso di interesse usurario, rivisto trimestralmente, è appena stato abbassato ad aprile al 2,43% (assicurazione inclusa). Questo lascia poco spazio per l’upscaling, almeno fino a giugno. Successivamente, tale tasso viene gradualmente rettificato al rialzo trimestre dopo trimestre sulla base della media dei tassi del trimestre precedente. Abbastanza per frenare l’aumento, almeno fino all’inizio del prossimo anno.

Produzione in calo

Allo stesso tempo, la produzione di mutui sta rallentando. Dopo un picco produttivo nell’estate del 2021, la produzione ha iniziato a diminuire addirittura nel quarto trimestre, una tendenza che si è confermata nel primo trimestre del 2022. Sebbene le banche stiano ancora mostrando una solida attività nei mutui, stanno principalmente beneficiando di un effetto base favorevole dopo un primo trimestre disastroso del 2021. Ciò consentirà alla banca LCL di aumentare la propria produzione del 40% nel primo trimestre del 2022. Ma c’è un effetto di latenza notevole: la produzione è il risultato di file assegnati tre o quattro mesi prima.

“C’è una realtà ineludibile: il mercato è in peggioramento, anche se il forte calo di marzo dovuto a un clima particolarmente inquietante sarà in parte compensato ad aprile. Il leggero aumento della produzione di fine aprile, anno su anno, si spiega principalmente con un effetto base”, rileva Michel Mouillart, professore universitario e consulente scientifico di Crédit Logement. In termini di numero di prestiti concessi, il calo del mercato è ancora più pronunciato. Secondo l’Osservatorio Crédit Logement/CSA, il numero dei prestiti è diminuito del 10% su base trimestrale a fine aprile e addirittura di quasi il 15% a marzo e aprile.

Restrizioni normative dal 1 gennaio

Questa crisi del mercato del credito è dovuta all’aumento dei tassi di interesse? Michel Mouillart non ci crede: Non commettere errori sulla diagnosi. Quello che sta indebolendo il mercato è sicuramente il deterioramento del contesto, ma anche la raccomandazione del Supreme Financial Security Committee (HCSF) che è diventata obbligatoria dal 1 gennaio. In particolare, questa raccomandazione, ormai vincolante per le banche, limita lo sforzo delle famiglie al 35% del reddito.

Concessione di prestiti immobiliari: tutte le banche hanno seguito l’esempio

Tuttavia, a fine dicembre, secondo l’Acpr, il 15% dei prestiti immobiliari risultava ancora scaduto. Ma da gennaio le banche sono state infatti obbligate ad applicare rigorosamente le regole, lasciando dietro di sé categorie di mutuatari, essenzialmente le famiglie più modeste, che non hanno più accesso al credito.

Philippe Brassac non dice altro: “Sebbene questo non si rifletta nei numeri, abbiamo assistito a diverse situazioni di clienti che di fatto sono esclusi dai mutui dalle regole dell’HCSF, che non hanno voluto integrare i criteri a cui siamo abituati. Comprendiamo l’intento dell’HSCF, ma non il metodo, che non è abbastanza fine per tenere conto delle realtà delle singole situazioni”.

Un mercato che sta cambiando drasticamente

Secondo questi esperti, è più dell’effetto tasso, lo shock normativo, che cambia radicalmente il mercato del credito, con conseguenze per l’attività del settore immobiliare. E il settore non sta andando bene. L’ultimo sondaggio INSEE tra gli sviluppatori conferma l’indebolimento della domanda di “nuovo”. Anche la costruzione di case unifamiliari è diminuita nel primo trimestre, con l’inizio della costruzione di alloggi previsto in autunno.

Nel “vecchio” la situazione non è migliore: secondo il barometro LPI-Se Loger (3.500 agenzie immobiliari), gli acquisti di vecchie case sono diminuiti del 23,6% anno su anno nel primo trimestre. E nei primi quattro mesi dell’anno, i compromessi di vendita sono scesi di quasi il 15%. Tuttavia, «il primo dovrebbe continuare a volumi elevati, senza raggiungere i picchi del 2019 o del 2021.

Prezzi che restano alti

Facile regolazione dopo anni di crescita? I prezzi degli immobili continuano a salire, e secondo Michel Mouillart “Al momento non vedo alcun fattore che possa contribuire alla caduta dei prezzi delle case”.

“Il mercato immobiliare sta cambiando rapidamente e le famiglie più modeste, quelle che acquistano piccole aree o abitazioni ai margini delle aree metropolitane, vengono bandite dal mercato. Senza dubbio dovranno fare affidamento su alloggi sociali o setacci termici per trovare un riparo”, dice Michel Mouillart. Un’analisi contestata da Bercy, che mantiene i buoni numeri della produzione di credito e dei rari dispositivi di supporto (mutuo a tasso zero, PrimeRenov…), non convince. In definitiva, come sottolinea Crédit Logement, ci sono molti meno prestiti, ma per importi medi maggiori.

La tendenza non dovrebbe invertirsi a breve. E l’accesso alla proprietà non è mai stata una priorità, né per l’attuale maggioranza né per i corteggiatori.