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SCI: come ottimizzare la tua tassazione “vendendo a te stesso” (“Owner Buy Out”)?

Vendere te stesso attraverso una SCI non dovrebbe essere fatto al solo scopo di eludere il credito fotografico fiscale: GettyImages

Vendere te stesso attraverso una SCI non dovrebbe essere fatto al solo scopo di eludere il credito fotografico fiscale: GettyImages

La vendita di immobili a se stessi tramite una SIC (Société Civile Immobilière) è possibile. Questo pacchetto finanziario può essere rilevante per generare liquidità e ridurre le tasse. Questa scelta può anche consentire di predisporre il trasferimento di beni, anche se è opportuno prestare attenzione all’operazione che può comportare rischi se non eseguita correttamente.

Panoramica:

  • Che cos’è “Buy Out Owner”?

  • Quale tassa per le vendite a sé stessi attraverso una SCI?

  • Qual è l’impatto della vendita a se stessi sulla propria IFI (Tax on Real Estate Wealth)?

  • Come anticipare il trasferimento del suo patrimonio con una SCI familiare?

  • Come anticipare il costo della vendita a se stessi attraverso una LM?

Che cos’è “Buy Out Owner”?

All’inizio, vendere la tua proprietà… a te stesso può sembrare sorprendente. Tuttavia, questo intervento chirurgico è perfettamente legale se eseguito correttamente. Questa disposizione, comune nei paesi anglosassoni, presenta innegabili vantaggi, in particolare la possibilità di liberare facilmente fondi e diversificare gli asset.

In concreto, si tratta della vendita del suo appartamento, della sua casa, dei suoi uffici o del suo palazzo a

il proprio SCI

† Questo meccanismo è chiamato “vendita in proprio” o OBO per “Owner Buy Out”. Il SCI può essere costituito appositamente per l’occasione e acquistare l’immobile finanziandolo con un prestito bancario.

L’importo ricevuto per la vendita del SCI può essere investito in altri investimenti finanziari, con o senza rischio, e può generare plusvalenze a breve, medio o lungo termine. Quando la SCI stipula un mutuo, l’operazione consente di detrarre dal reddito imponibile gli interessi sull’ipoteca. Inoltre, l’operazione consente la proprietà indiretta, ma effettiva, di parte degli immobili ceduti alla SCI attraverso la sua partecipazione.

Esempio di autovendita

Se possiedi un appartamento del valore di 300.000 euro, la SCI creata stipula un mutuo con una banca. Riceverete quindi immediatamente i 300.000 euro della vendita da parte della SCI e la SCI rimborserà il credito, ad esempio grazie ai canoni ricevuti per la locazione dell’immobile.

Quale tassa per le vendite a sé stessi attraverso una SCI?

L’amministrazione fiscale e doganale esamina con molta attenzione le transazioni di autovendita. Per quanto riguarda l’erario, la vendita non dovrebbe essere esclusivamente finalizzata a pagare meno tasse e l’operazione dovrebbe essere parte di una vera strategia del patrimonio. Ad esempio, l’interesse “diverso da quello fiscale” può essere l’anticipo del trasferimento del proprio patrimonio.

Per evitare qualsiasi contestazione da parte del proprio ufficio delle imposte, è quindi indispensabile vendere l’immobile al suo valore di mercato e secondo il prezzo di mercato. In caso di sopravvalutazione del valore dell’immobile, l’Agenzia delle Entrate potrebbe riclassificare l’operazione come donazione indiretta. Al contrario, l’Amministrazione Fiscale e Doganale potrebbe segnalare una correzione riducendo il prezzo di vendita, e quindi riducendo l’importo dei costi di trasferimento. Per avere la certezza del valore della casa, si consiglia di far effettuare una perizia attraverso l’intervento di un notaio o di un agente immobiliare. Questo allegato all’atto di acquisto può supportare il tuo caso, se necessario. Se tutte le condizioni non sono soddisfatte, l’Agenzia delle Entrate può riclassificare la vendita come “abuso di diritto” e avviare un’azione legale. Il fisco può quindi reintegrare i benefici fiscali derivanti dall’operazione, o addirittura sanzionare fino al 40% all’80% delle tasse eluse.

La Costituzione della SCI deve essere rigorosa

Le autorità fiscali verificheranno anche la realtà del SCI. Nello specifico, deve avere almeno due partner. Inoltre, la società acquirente della proprietà deve avere un’esistenza reale e legale. Deve essere perfettamente gestito con tutti i passaggi effettuati: registrazione, creazione di uno specifico conto corrente bancario, organizzazione annuale di un’assemblea generale, contabilità, ecc.

Qual è l’impatto della vendita a se stessi sulla propria IFI (Tax on Real Estate Wealth)?

Il 1° gennaio 2018 l’IFI (Impôt sur le Fortune Immobilière) ha sostituito l’ISF (Tassa di Solidarietà sulla Ricchezza). Se l’ISF riguardava tutti i beni immobili e mobili del contribuente superiori a 1,3 milioni di euro, l’IFI riguarda solo gli immobili diretti e indiretti.

Anche se il possesso di azioni in una SCI non ti riguarda direttamente come proprietario della proprietà, il valore delle azioni deve essere dichiarato. L’IFI, infatti, copre tutti i diritti immobiliari e immobiliari detenuti direttamente E indirettamente quando il patrimonio netto supera 1,3 milioni di euro.

Poiché diversi partner hanno azioni nella SCI, ciò riduce meccanicamente il patrimonio immobiliare del venditore. Questo può ridurre o addirittura eliminare la sua IFI. È inoltre possibile applicare uno sconto alle quote nel calcolo dell’importo da dichiarare sulla base del IFI. Dopotutto, la vendita di azioni in una SCI è più difficile per le autorità fiscali rispetto alla vendita di immobili attraverso il mercato immobiliare tradizionale. Si accetta quindi di sottovalutare la sua proprietà dal 10% al 20% rispetto al valore di mercato quando si tratta di calcolare il valore delle sue azioni nella famiglia SCI.

Esempio di calcolo per IFI (Tax on Real Estate Wealth)

Se vendi un immobile per 1,5 milioni di euro a una famiglia BCB, il valore trattenuto, e quindi il valore da dichiarare, sarà ridotto. Quindi, se possiedi il 25% delle azioni della SCI, il tuo patrimonio scende a 375.000 euro (25% di 1,5 milioni di euro). Grazie allo sconto consentito nell’ambito di una vendita tramite SCI, il tuo patrimonio dichiarabile ammonterà in definitiva a 318.750 euro, per uno sconto, ad esempio, del 15%.

È possibile esentare dall’IFI le sue azioni in SCI per i beni professionali. Infatti, quando l’immobile in SCI è destinato all’attività professionale del socio, è escluso dalla base imponibile presso l’IFI per tale socio. Questo vale anche se l’immobile è patrimonio professionale del coniuge (coniugato, PACS o convivente). Tuttavia, l’immobile deve essere considerato un elemento importante e senza alcun dubbio attribuito all’esercizio dell’attività professionale. Inoltre, se l’immobile professionale è locato ad altra società, è soggetto all’IFI. È quindi considerato un immobile in affitto.

Sapere

Essere un manager SCI non è considerata un’attività professionale.

Come anticipare il trasferimento del suo patrimonio con una SCI familiare?

Una vendita a te stesso deve essere effettuata nel contesto di una vera strategia del patrimonio. Al fine di ottimizzare la propria tassazione, il venditore deve dimostrare alle autorità fiscali una comprovata realtà economica. Ad esempio, uno degli obiettivi potrebbe essere:

preparare la successione familiare

† Si tratta allora di a

SCIA di famiglia

coinvolgendo i suoi figli o nipoti. Tuttavia, questa disposizione non è consigliata per l’abitazione principale, in quanto il proprietario beneficia di un’esenzione dalla plusvalenza al momento della vendita. I bambini sono tassati, in quanto non è la loro residenza principale.

Assegna quote della SCI ai tuoi figli adulti

Se si hanno figli maggiorenni non conviventi con il nucleo fiscale, ogni familiare può detenere una percentuale delle azioni della SCI. Puoi mantenere la gestione dell’immobile ceduto alla SCI essendo nominato gestore di quest’ultima. Si può quindi decidere di rivendere l’intera proprietà, in quanto la proprietà delle azioni di SCI può essere disaccoppiata dai diritti di voto.

Come anticipare il costo della vendita a se stessi attraverso una LM?

La vendita a te stesso avviene come una classica vendita immobiliare, secondo le stesse regole. È quindi importante tenere conto di tutti i costi connessi alla vendita: spese notarili, dazi e spese di trasferimento (tra il 7% e il 10% del prezzo di vendita) ed eventuale imposta sulle plusvalenze immobiliari. Poiché l’operazione può richiedere la creazione di un SCI familiare (se non esisteva già), è fondamentale pianificare i costi di costituzione dell’impresa. Il reddito della SCI (in questo caso gli affitti) non è tassato in nome dell’azienda, ma direttamente ai soci. Ciascun membro della SCI deve dichiarare il proprio reddito in proporzione alla propria partecipazione. È quindi necessario controllare la redditività dell’operazione finanziaria assicurando che tutti i costi o gli oneri di garanzia siano coperti dai canoni previsti.

È possibile disaccoppiare il capitale del SIC dai risultati. È sufficiente prevedere le distribuzioni tra capitale e utili al momento della redazione dello statuto del SCI, ovvero mediante un accordo concluso prima della fine dell’esercizio. Così, ad esempio, una persona che possiede il 25% delle azioni di una SCI può ricevere il 50% dei risultati.

Da notare

Poiché la vendita a sé stessa è una vendita come le altre, è soggetta al diritto di prelazione. Esiste quindi il rischio che la proprietà debba essere venduta al comune o alla SAFER (Société d’Aménagement Foncier et d’Établissement Rural).

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